Démolition et reconstruction
Le régime prévoyant l’application du taux de 6 % aux projets résidentiels de démolition et reconstruction se caractérise aujourd’hui par un amalgame de diverses conditions, de limitations temporaires, de prolongations, de formalités répétitives, de tolérances et de circulaires administratives explicatives.
Les promoteurs immobiliers qui réalisaient des projets de démolition et reconstruction pouvaient encore appliquer le taux de 6 % sur la livraison de logements privés jusqu’au 30 juin 2025 inclus. Toutefois, il a été rapidement annoncé qu’une réduction définitive (et bienvenue) du taux de TVA serait introduite à partir du 1er juillet, ce qui permettrait d’éviter, pour les projets en cours, qu’une ventilation doive être opérée, une partie facturée à 6 % de TVA et l’autre à 21 %. Or, au 1er juillet, il n’y avait toujours pas de loi-programme, ce qui a créé un véritable vide : d’une part, le secteur ne pouvait plus conclure de nouveaux contrats de vente (en effet, l’acheteur n’était pas certain du taux de TVA qui pouvait être appliqué) et, d’autre part, pour les projets en cours, aucune tranche livrée ne pouvait être facturée, puisqu’il n’existait plus de base légale pour la poursuite de l’application du taux réduit.
Pour y remédier, l’administration a publié le 10 juillet, sur son site internet, un communiqué indiquant qu’elle accepterait l’application « proactive » de la loi-programme (en l’occurrence le taux réduit de 6 %), pour autant que les conditions prévues par ladite loi soient remplies. Comme il n’était pas possible matériellement de satisfaire à l’exigence formelle du dépôt d’un formulaire 111/3, la mention suivante devait être insérée dans les compromis de vente sous seing privé et/ou dans les actes authentiques :
Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’une habitation conformément à la rubrique XXXVII, § 3, deuxième alinéa, 1°, (a), (b) ou (c), du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 en matière de TVA, tel qu’inséré à l’article 53 de la loi-programme (document Chambre n° 56 0909/001). La déclaration visée dans la rubrique XXXVII, § 3 précitée sera introduite sans délai via MyMinfin dès que cette possibilité sera disponible.
Il fallait toutefois garder à l’esprit que cette tolérance pratique ne pouvait être maintenue qu’à condition que la loi-programme soit finalement adoptée par la Chambre. Quiconque en faisait usage courait donc encore le risque de devoir régulariser la TVA (c.-à-d. payer 15 % supplémentaires) si la loi-programme n’était pas votée. Un scénario qui n’était pas tout à fait improbable, les mesures étant souvent liées les unes aux autres dans les négociations politiques.
Finalement, le régime de la « livraison de bâtiments d’habitation après démolition et reconstruction » est devenu définitif à partir du 1er juillet 2025. Concrètement, il existe désormais quatre régimes définitifs, pour lesquels la date de la demande de permis d’urbanisme n’a plus aucune importance, et il n’existe donc plus de régimes temporaires applicables.
- Démolition et reconstruction par un maître d’ouvrage-personne physique pour qui le logement sera l’habitation propre et unique pendant au moins cinq ans et dont la superficie maximale est de 200 m².
- Démolition et reconstruction par un maître d’ouvrage (personne physique ou société) qui donne ensuite le logement en location pendant au moins quinze ans dans le cadre de la location sociale.
- Démolition et reconstruction par un maître d’ouvrage (personne physique ou société) qui donne ensuite le logement en location pendant au moins quinze ans à des particuliers qui y établissent leur domicile.
- Ventes de logements après démolition et reconstruction à :
a. des personnes physiques pour qui le logement sera l’habitation propre et unique pendant au moins cinq ans et dont la superficie maximale est de 175 m².
b. des personnes physiques ou morales qui donnent ensuite le logement en location pendant au moins quinze ans dans le cadre de la location sociale.
c. des personnes physiques ou morales qui donnent ensuite le logement en location pendant au moins quinze ans à des particuliers qui y établissent leur domicile. Le logement peut avoir une superficie maximale de 175 m².
Ce quatrième régime est nouveau depuis le 1er juillet 2025. Chacun de ces régimes est lié à l’obligation formelle de dépôt d’un formulaire 111 via MyMinfin. Comme ces formulaires ne sont pas immédiatement disponibles, par tolérance, le taux de 6 % peut s’appliquer si la facture, le compromis de vente ou l’acte authentique contient les mentions suivantes :
- « Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction d’une habitation (rubrique XXXVII, § X (1) du tableau A de l’annexe à l’AR n° 20 du 20.07.1970 en matière de TVA – mesure permanente à partir du 01.07.2025). »
- « La déclaration visée audit § X (1) de la rubrique XXXVII devra être introduite sans délai via MyMinfin dès que la déclaration sera disponible. »
Cette tolérance formelle s’applique jusqu’au 31 décembre 2025. La déclaration via MyMinfin devra ensuite être déposée pour le 31 décembre 2026 au plus tard.
Il est important de noter que pour les projets en cours qui bénéficiaient du taux de 6 % jusqu’au 30 juin 2025 (et pour lesquels une déclaration 111/3 avait déjà été déposée), une nouvelle déclaration 111/3 – 1er juillet 2025 devra être introduite si le projet remplit toujours les conditions (en l’occurrence le nouveau critère de superficie de 175 m² au lieu de 200 m²). Les acheteurs devront donc également être recontactés pour signer ce formulaire. Cela entraînera inévitablement une charge administrative supplémentaire considérable, et il est clair qu’un oubli apparemment mineur peut avoir de lourdes conséquences financières. En outre, pour les logements dont la superficie est inférieure à 200 m² mais supérieure à 175 m², il faut tenir compte du fait qu’à partir du 1er juillet 2025, le taux de 6 % ne pourra plus être appliqué sur les factures.
En ce qui concerne le calcul de la superficie maximale, toutes les pièces ne doivent pas être prises en compte. Concrètement, les pièces suivantes ne sont pas considérées comme pièces d’habitation : garages, salles de bains, WC, buanderies, escaliers, débarras, couloirs, caves et greniers non habitables.
Enfin, le critère d’« habitation propre et unique » est également assoupli. Auparavant, le taux de 6% était refusé aux deux conjoints ou cohabitants légaux si l’un d’entre eux possédait déjà un autre logement. Ce n’était pas le cas pour les cohabitants de fait. Dans un souci d’égalité entre les différentes formes de cohabitation, cette condition est désormais appréciée individuellement dans le chef de chacun des acquéreurs ou de chacun des maîtres d’ouvrage. Le taux sera, le cas échéant, réparti en fonction des droits de propriété que chacun détient dans l’immeuble. Cette interprétation assouplie peut également s’appliquer à la TVA devenue exigible avant le 1er juillet 2025. Cela représentera sans aucun doute une opportunité bienvenue pour de nombreux acheteurs particuliers. Pour les bâtiments déjà utilisés avant le 1er juillet, aucune adaptation n’est plus possible.
Chaudières à combustibles fossiles
Jusqu’à récemment, la livraison avec installation d’une chaudière à combustibles fossiles dans une habitation de plus de dix ans était soumise au taux de 6 % (cf. le régime des travaux de rénovation dans les habitations de plus de dix ans). Depuis la publication de la loi-programme, le 29 juillet 2025, le taux réduit ne peut plus être appliqué. Il convient toutefois de faire la distinction entre d’une part l’installation (ou le démontage) de la chaudière elle-même, l’évacuation, les tuyaux d’alimentation en combustible fossile, etc., et d’autre part les prolongements, à savoir les conduites, vases d’expansion, radiateurs ou chauffage par le sol, etc., qui peuvent encore bénéficier du taux réduit. Les entrepreneurs devront donc établir une ventilation claire sur leurs factures de vente.
Il est important de préciser que cette exclusion du taux réduit ne s’applique pas uniquement aux rénovations dans des logements de plus de dix ans, mais également à la livraison et installation dans le cadre d’un projet de démolition et reconstruction soumis au taux de 6 %, ainsi qu’à la livraison d’un logement reconstruit dans le cadre de ce régime.
Ici aussi, une tolérance est toutefois prévue quant à l’entrée en vigueur. Concrètement, les installations pour lesquelles un contrat a été conclu avant le 29 juillet 2025 pourront encore être soumises au taux de 6 %, à condition que la TVA devienne exigible au plus tard le 30 juin 2026. Pour la livraison d’un logement reconstruit, une tolérance est prévue pour les compromis de vente conclus jusqu’au 30 juin 2025 inclus. En pareil cas, il faudra disposer des pièces justificatives nécessaires pour prouver l’existence d’un tel contrat (p. ex. une offre formellement approuvée).
Suppression du taux de 12 % sur le charbon
Depuis le 29 juillet 2025, les livraisons de charbon sont soumises au taux normal de TVA de 21 %. Le taux réduit spécifique pour le charbon, mais aussi pour les lignites, les cokes et les semi-cokes, a été supprimé de l’AR à compter de cette date.
À propos de l’auteur
Dries Torreele est juriste fiscaliste chez Vandelanotte et spécialisé dans les transactions immobilières, où il conseille ses clients sur les plans financier, fiscal et juridique. Avec une équipe de 45 fiscalistes, il accompagne les entrepreneurs dans toute la Belgique de manière pragmatique et avec une vision à 360°.
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