Le régime de faveur flamand en matière de donation et de transmission successorale des sociétés familiales a été réformé en profondeur à compter du 1er janvier 2026. Le présent article offre un aperçu synthétique des règles désormais applicables. Parmi les principales nouveautés figurent l’exclusion explicite de l’immobilier résidentiel ainsi que plusieurs nouvelles mesures procédurales. Les règles sont intégrées dans le Code flamand de la fiscalité (CFF).
Les nouvelles règles s’appliquent aux actes de donation passés devant notaire et aux successions ouvertes à partir du 1er janvier 2026.
Avant d’examiner plus en détail les modifications, rappelons brièvement le champ d’application et les conditions du régime de faveur.
Champ d’application : entreprises familiales et sociétés familiales
Une société familiale est une société ayant pour objet l’exercice d’une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou d’une profession libérale, et qui est détenue par le défunt avec sa famille.
Par « famille », on entend ici :
- le partenaire du défunt ou de l’actionnaire (donateur) ;
- les parents en ligne directe du défunt ou de l’actionnaire, ainsi que leurs partenaires ;
- les collatéraux du défunt ou de l’actionnaire jusqu’au deuxième degré inclus, ainsi que leurs partenaires ;
- les enfants des frères et soeurs du défunt ou de l’actionnaire.
Bien que les modifications affectent principalement les sociétés familiales, rappelons que les entreprises familiales bénéficient elles aussi du régime de faveur. Une entreprise familiale est une entreprise industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou une profession libérale, exploitée personnellement par le défunt ou par son partenaire, le cas échéant en collaboration avec d’autres personnes (par exemple une boucherie exploitée par le défunt en tant qu’entreprise individuelle et non sous forme de société).
Taux réduits des droits de donation et de succession
Le régime fiscal de faveur permet de transmettre les actions des sociétés familiales à un tarif particulièrement avantageux, que ce soit par voie de succession ou par donation.
- Les héritiers en ligne directe (enfants et petits-enfants) paient un taux forfaitaire de 3 % de droits de succession. Pour les autres biens, le taux marginal peut atteindre 27 %.
- Les autres héritiers paient 7 % de droits de succession. Pour les autres biens, le taux marginal peut même atteindre 55 %.
- En cas de donation entre vifs, aucun droit de donation n’est dû (pour être tout à fait précis, le taux est de 0 %.).
Conditions
Pour bénéficier du régime de faveur, trois conditions doivent être remplies : la condition de localisation, la condition de participation et la condition d’activité.
• Condition de localisation
Le siège de la société familiale doit être situé dans un État membre de l'EEE (l'Union européenne ainsi que l'Islande, le Liechtenstein et la Norvège). Attention : il s'agit du siège de direction effective. Une société dont le siège statutaire est en Belgique, mais dirigée depuis la Suisse ou le Royaume-Uni, n'entre donc pas en ligne de compte.
• Condition de participation (pour les sociétés familiales)
Pour bénéficier du régime, le défunt/le donateur doit détenir, seul ou avec sa famille, une participation minimale dans la société :
- soit 50 % au moins des actions ;
- soit 30 % des actions, s'il détient avec un autre actionnaire (et la famille de celui-ci) au moins 70 % des actions ;
- soit 30 % des actions, s'il détient avec deux autres actionnaires (et leurs familles) au moins 90 % des actions.
L'actionnaire doit détenir ces actions en pleine propriété.
• Condition d'activité (pour les sociétés familiales)
La condition d'activité implique que la société familiale exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole, ou une profession libérale, et qu'elle ait une activité économique réelle.
1. Première modification : l’immobilier résidentiel est exclu du régime de faveur
Le régime de faveur faisait l’objet de controverses depuis plusieurs années. Plus précisément, le fait que des sociétés détenant un patrimoine immobilier résidentiel (important) puissent être transmises par donation de manière très avantageuse suscitait de vives critiques. La donation des actions s’avérait en effet nettement moins coûteuse qu’une donation directe des immeubles. La nouvelle réglementation exclut explicitement l’immobilier résidentiel, même si une activité y est exercée.
Concrètement, l’exonération ne s’applique pas à la partie de la valeur des actions représentant l’immobilier résidentiel. Pour le surplus, l’exonération/le taux réduit demeure applicable.
• Qu'entend-on par « immobilier résidentiel » ?
L'immobilier résidentiel est défini comme : « les biens immeubles affectés ou destinés principalement à l'habitation ».
Les terrains à bâtir sont en tout cas exclus. Les terrains agricoles et industriels restent en principe couverts par le régime de faveur. La difficulté se pose principalement pour les immeubles bâtis à usage mixte. Lorsqu'un immeuble est affecté pour partie à un usage privé et pour partie à l'entreprise, la partie affectée à l'activité professionnelle peut être isolée et bénéficier du régime de faveur. Cela n'est toutefois possible que si les deux parties peuvent fonctionner séparément, ce qui suppose notamment qu'elles disposent d'entrées distinctes.
L'expert-comptable a un rôle essentiel à jouer à cet égard. Il lui appartient de déterminer la part de la valeur des actions qui correspond à l'immobilier résidentiel.
• Cas particuliers
- Holdings : pour les holdings, il faut également tenir compte de l'immobilier résidentiel détenu par les filiales ou sous-filiales dans lesquelles la société familiale détient une participation d'au moins 10 %.
- Promoteurs immobiliers : les entreprises dont l'activité économique consiste en la gestion de biens immobiliers résidentiels continuent à bénéficier du régime de faveur. En revanche, une société patrimoniale pure est exclue.
La société doit remplir deux conditions cumulatives :
- (i) 75 % de son chiffre d'affaires doit provenir du développement, de la vente ou de la location de biens immobiliers ;
- (ii) la société doit employer au moins un travailleur à temps plein (1 ETP) depuis au moins trois ans avant la transmission des actions ; en outre, cet emploi doit être maintenu pendant trois ans après la transmission.
2. Deuxième modification : rapport d’évaluation établi par un expert-comptable
Désormais, pour bénéficier du régime de faveur, il faut disposer d’un rapport d’évaluation. Ce rapport doit être établi par un expert-comptable certifié ou un réviseur d’entreprises. Lorsqu’il est établi par un réviseur d’entreprises, il ne peut s’agir de celui intervenant en tant que commissaire.
L’expert-comptable doit obligatoirement intégrer dans son rapport la valeur vénale de l’immobilier résidentiel par rapport à la valeur vénale totale des actions de la société.
3. Troisième modification : attestation préalable de VLABEL
Si vous souhaitez faire don de votre société familiale, vous pouvez demander à VLABEL (l’administration fiscale flamande) une attestation préalable, dans laquelle elle confirme :
(i) le respect des conditions requises ;
(ii) la base imposable ;
(iii) l’évaluation des actions et la quote-part que représente l’immobilier résidentiel, sur la base du rapport d’évaluation.
Ce qui est nouveau, c’est qu’une attestation préalable peut désormais également être obtenue en matière de droits de succession. La demande peut être introduite après le décès, mais avant le dépôt de la déclaration de succession. Elle permet d’obtenir une confirmation de la valorisation des actions. Le respect des conditions du régime de faveur s’apprécie au moment du décès.
La demande de confirmation relative à la valorisation des actions doit être introduite dans les trente jours suivant la date de référence du rapport d’évaluation, c’est-à-dire la date à laquelle la valeur des actions est déterminée.
Ce délai vaut tant pour les droits de donation que pour les droits de succession. En matière successorale s’ajoute la condition selon laquelle la demande d’attestation préalable doit être introduite avant l’expiration du délai de dépôt de la déclaration de succession (quatre mois en cas de décès en Belgique).
4. Quatrième modification : précision des conditions de continuité
Afin de conserver le bénéfice du régime, plusieurs conditions doivent continuer à être remplies pendant une période de trois ans. Cette période prend cours à compter de la date de l’acte de donation authentique ou du décès.
En outre, le capital de la société familiale ne peut « à aucun moment » diminuer pendant cette période de trois ans à la suite d’une réduction de capital ou d’une distribution. À défaut, les droits de donation ou de succession ordinaires sont dus, au tarif normal, sur le montant de cette réduction, au prorata du nombre d’actions données ou transmises par voie successorale.
Rappelons également que, pour bénéficier de l’exception applicable aux promoteurs immobiliers, la condition d’occupation d’au moins 1 ETP doit, elle aussi, être satisfaite pendant trois ans.
Conclusion
Ces modifications sont susceptibles d’avoir un impact significatif, en particulier pour les sociétés détenant un important patrimoine immobilier résidentiel. De nombreuses questions pratiques subsistent et feront vraisemblablement l’objet de clarification dans les années à venir par VLABEL ou dans la jurisprudence. VLABEL a d’ailleurs déjà publié une première « FAQ ».
Un groupe de travail commun de l’IRE et de l’ITAA prépare actuellement une note technique relative à la mission des réviseurs d’entreprises et des experts-comptables certifiés dans le cadre de ce régime de faveur. Nous y reviendrons plus en détail dans un prochain article
🖋️À propos de l'auteur
Wim Putzeys est titulaire d’un master en droit et d’un master complémentaire en droit fiscal de l’Université d’Anvers. Après ses études, il est resté attaché à l’université en tant que chercheur doctorant. Il a ensuite acquis de l’expérience comme rédacteur chez Wolters Kluwer. Depuis 2022, il est rédacteur en chef de Jubel.
