La loi du 28 décembre 2023 portant des dispositions diverses a introduit une nouvelle obligation pour certains locataires. Ceux-ci sont tenus de communiquer au fisc, via une annexe spécifique à leur déclaration, des informations relatives aux locations. Nous revenons dans cet article sur le champ d'application de cette obligation ainsi que sur les données à transmettre. Bien qu'il soit aujourd'hui envisagé d'y mettre fin, les règles prévues à l'article 307, § 2/2, du CIR 92 méritent encore que l'on s'y attarde.
Raison de l'obligation de déclaration
L'objectif de la législation est de lutter contre la déduction indue de frais professionnels. Il s'ensuit également que la personne qui omet de joindre l'annexe à sa déclaration ne peut déduire le loyer payé à titre de frais professionnels. L'obligation de déclaration facilite le travail de contrôle de l'administration fiscale.
Qui est soumis à l'obligation de déclaration ?
Tant les personnes physiques soumises à l'impôt des personnes physiques ou à l'impôt des non-résidents (personnes physiques) que les personnes morales sont tenues de respecter l'obligation de déclaration. Les personnes morales visées sont les contribuables qui déposent une déclaration à l'impôt des sociétés, à l'impôt des personnes morales ou à l'impôt des non-résidents (sociétés, associations).
Le contribuable doit être locataire d'un bien immobilier ou titulaire d'un autre droit réel sur ce bien. Il peut s'agir, par exemple, d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit ou de servitude.
S'agissant des personnes physiques, elles ne doivent en outre compléter l'annexe 270 MLH que lorsqu'elles déduisent de leurs revenus professionnels, à titre de frais professionnels réels, tout ou partie des indemnités afférentes à la location de ce bien immobilier ou à (la constitution ou la cession de) ce droit réel.
Le contribuable qui loue plusieurs biens immobiliers soumis à cette obligation de déclaration doit compléter une annexe distincte pour chaque bien immobilier. Lorsque deux conjoints ou cohabitants légaux déduisent chacun partiellement, à titre de frais professionnels réels, le loyer relatif au même bien, ils doivent tous deux joindre une annexe à leur déclaration commune.
Celui qui paie une seule indemnité globale pour la location de plusieurs biens immobiliers non bâtis peut toutefois mentionner ceux-ci dans une seule et même annexe.
Quelques exemples :
Exemple 1
Monsieur X est une personne physique. Il loue deux immeubles (A et B). Le loyer de l'immeuble A s'élève à 10 000 euros, et celui de l'immeuble B à 12 000 euros, auxquels s'ajoutent 2 000 euros d'avantages locatifs. Il déduit à titre de frais professionnels l'intégralité des frais relatifs au bien B et 20 % du loyer du bien A. Il joint à sa déclaration à l'impôt des personnes physiques deux exemplaires dûment complétés de l'annexe 270 MLH.
Exemple 2
Monsieur X et Madame Y sont mariés. Ils louent ensemble le bien immobilier C pour un montant de 20 000 euros. Monsieur X souhaite déduire 5 000 euros à titre de frais professionnels et Madame Y souhaite en déduire 2 000 euros. Le couple introduit une déclaration commune, à laquelle il joint deux annexes : une pour Madame Y et une pour Monsieur X.
Exceptions
Deux exceptions sont à relever.
La première concerne tout bien immobilier donné en location conformément à la législation belge sur le bail à ferme ou à un droit étranger équivalent limitant les fermages, et affecté à des fins agricoles ou horticoles.
La seconde s'applique lorsque le locataire reçoit une facture1 de son bailleur.
Quelles sont les données à déclarer ?
En premier lieu, le contribuable locataire communique les données d'identification du ou des bailleurs, ou de la personne concédant le droit réel d'usage sur le bien immobilier.
- Si le bailleur2 est une personne physique, il convient de mentionner son nom, son prénom, son adresse complète ainsi que son numéro national ou son numéro d'identification au Registre d'attente ou à la Banque-Carrefour des Entreprises.
- Si le bailleur est une personne morale, il convient de mentionner sa dénomination, l'adresse complète de son siège social ainsi que son numéro d'identification à la Banque-Carrefour des Entreprises.
Il est essentiel que le locataire complète ces données avec la plus grande précision possible, sur la base, par exemple, des informations figurant dans le contrat de bail. Si les données d'identification du bailleur ne sont pas connues, les coordonnées de la personne qui perçoit l'indemnité locative peuvent être indiquées à la place. Si le locataire ne dispose pas de toutes les données du bailleur (par exemple si son numéro de registre national n'est pas connu), l'administration fiscale ne le sanctionnera pas à ce titre, pour autant qu'il soit de bonne foi et qu'il ait entrepris tout ce qui était raisonnablement possible pour obtenir ces données.
Bien sûr, il faut également communiquer les informations relatives au bien immobilier concerné, et plus précisément son adresse complète. Si le locataire ne dispose pas de l'adresse du bien, il peut transmettre d'autres renseignements permettant à l'administration fiscale d'identifier le bien en question, par exemple les données cadastrales.
Le contribuable mentionne le montant précis des indemnités qu'il a payées au cours de la période imposable. Outre le loyer, l'indemnité comprend également les autres avantages locatifs ; c'est le cas par exemple si le locataire prend en charge des frais qui incombent normalement au bailleur, comme certaines réparations importantes, des impôts (comme le précompte immobilier) ou des primes d'assurance. Les conjoints ou cohabitants légaux qui font l'objet d'une imposition commune mentionnent le montant total qu'ils paient ensemble. Si une partie du loyer porte sur des biens meubles (par exemple en cas de location d'un appartement meublé), le locataire ne doit pas mentionner la partie de l'indemnité afférente à ceux-ci.
Enfin, le contribuable mentionne la part de l'indemnité locative qu'il a déduite à titre de frais professionnels. Les personnes morales soumises à l'impôt des personnes morales ou à l'impôt des non-résidents (personnes morales) ne doivent pas mentionner ce montant.
Reprenons les exemples ci-dessus.
Exemple 1
Monsieur X joint deux annexes.
Première annexe
- Données du bailleur A
- L'immeuble A est situé à…
- Montant du loyer : 10 000 euros
- 2 000 euros déduits à titre de frais professionnels
Deuxième annexe
- Données du bailleur B
- L'immeuble B est situé à…
- Montant du loyer : 14 000 euros
- 14 000 euros déduits à titre de frais professionnels
Exemple 2
Monsieur X et Madame Y joignent chacun une annexe.
Première annexe au nom de Madame Y
- Données de Madame Y
- Données du bailleur C
- L'immeuble C est situé à…
- Montant du loyer : 20 000 euros
- 2 000 euros déduits à titre de frais professionnels
Deuxième annexe au nom de Monsieur X
- Données de Monsieur X
- Données du bailleur C
- L'immeuble C est situé à…
- Montant du loyer : 20 000 euros
- 5 000 euros déduits à titre de frais professionnels
Cas particulier : l'usufruit
Une situation particulière se présente lorsqu'une société acquiert un usufruit et l'amortit. Les frais professionnels réels déduits par la société correspondent donc uniquement à l'amortissement du prix d'acquisition de l'usufruit. En pratique, aucune indemnité n'est due pendant la durée du droit réel. Dès lors, ce montant ne peut pas non plus être mentionné. Ce qui, toutefois, ne dispense pas la société de joindre l'annexe. À défaut, le fisc peut lui infliger une amende administrative pour dépôt d'une déclaration incomplète.
Exemple 3
Monsieur Z est propriétaire d'un immeuble. Il vend le bien immobilier le 1er janvier 2024. La société existante C acquiert l'usufruit sur l'immeuble pour 500 000 euros. La nue-propriété est acquise par Monsieur D, dirigeant d'entreprise de C. La société C amortit l'usufruit sur vingt ans. Elle déduit donc, à titre de frais professionnels pour l'année de revenus 2024 : 500 000 euros × 1/20 = 25 000 euros.
La société joint l'annexe 270 MLH et y mentionne :
- les données d'identification du nu-propriétaire
- les données relatives à la situation du bien immobilier
- aucun montant au titre de l'indemnité locative.
L'obligation de déclaration va-t-elle être maintenue ?
Comme prévu dans l'accord de gouvernement fédéral, qui annonçait que l'obligation serait supprimée « dans les meilleurs délais » et remplacée par une alternative moins lourde sur le plan administratif, le gouvernement a préparé le projet de loi « Réduction des coûts II et dispositions diverses » (DOC 56 1593/001). Celui-ci a entre-temps été examiné par la Commission des Finances et du Budget de la Chambre.
Au moment de la rédaction du présent article, le projet n'a toutefois pas encore été adopté en séance plénière, de sorte qu'aucune date d'entrée en vigueur n'est encore connue.
Tant que la suppression n'a pas été consacrée par la loi, l'obligation de déclaration décrite ci-dessus reste pleinement applicable, y compris pour la déclaration relative à l'exercice d'imposition 2026 (revenus de l'année 2025).
Conclusion
L'obligation de déclaration via l'annexe 270 MLH constitue une obligation administrative supplémentaire pour les locataires et les titulaires de certains droits réels qui déduisent tout ou partie de leur indemnité locative à titre de frais professionnels. Il importe de compléter correctement cette annexe : en effet, le non-respect de cette obligation peut avoir des conséquences fiscales, comme le refus de la déduction des frais ou, dans certains cas, l'application d'une amende administrative.
Bien que le législateur envisage de supprimer cette obligation de déclaration, celle-ci reste pour l'instant pleinement applicable. Les contribuables ont donc intérêt à vérifier en temps utile s'ils sont soumis à ce régime et s'ils disposent de toutes les données requises.
